Graue Panther

Lassen Sie mich daher Ausgangslage und Lösung darstellen:

Als alleiniger Eigentümer ist das Land Berlin an 6 Wohnungsbaugesellschaften in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften beteiligt. Diese Gesellschaften halten die nachstehenden Wohnungsbestände

Degowo AG                            ca. 75.000 Wohneinheiten

Gewoba AG                            ca. 44.000 Wohneinheiten

Gewobag AG                          ca. 70.000 Wohneinheiten

Howoge mbH                         ca. 62.000 Wohneinheiten

Stadt und Land mbH              ca. 49.000 Wohneinheiten

WBM mbH                              ca. 31.000 Wohneinheiten

Die prinzipiell gleichgerichtete Aufgabe aller landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften liegt darin Gruppen, die aus sozialen oder anderen Gründen keinen Zugang zum Wohnungsmarkt haben, preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Ca. 1,9 Mio Wohneinheiten gibt es in Berlin. Davon entfallen ca. 1,6 Mio Wohneinheiten (das sind rd. 85 %) auf Mietwohnungen. Kann man die Eigentumsquote nicht deutlich erhöhen, ohne dass man Wohnungskonzerne enteignen muss, ohne, dass die Stadt Mrd. Kredite, die Berlin überhaupt nicht hat, aufnehmen muss? Wir bieten eine Lösung an.

Wir greifen dazu die Aussage der zurückgetretenen Senatorin Katrin Lompscher (Linke) auf „Berlin braucht dringend zusätzlichen Wohnraum und das gelingt vor allem mit unseren städtischen Wohnungsbaugesellschaften“.

Über diesen richtigen Ansatz von Frau Lompscher haben wir nachgedacht, allerdings verfolgen wir keinen ideologischen Ansatz linker Politik, sondern wir haben mit sozialen und marktwirtschaftlichen Ideen, ein neues Konzept zu Ende gedacht.

Unser Konzept bietet eine WIN-WIN-Lösung für alle an der Lösung beteiligten Mieter, Wohnungsbaugesellschaften, Stadt und Banken. Und wie macht man das?

                         MIETER zu EIGENTÜMERN

Zunächst funktioniert der Lösungsansatz nur in einer Niedrigzinsphase. Es braucht daher eine schnelle politische Lösung, bevor die Zinsen steigen.

Sozialverträglich – und nicht wie vor Jahrzehnten Immobilienbestand wegen leerer Kassen durch den Senat an Investoren verschleudert wurden – trennen sich alle Wohnungbaugesellschaften der Stadt von ihrem gesamten Wohnungsbestand, d. h. 330.000 Wohneinheiten durch Verkauf an ihre Mieter und bauen mit dem Verkaufserlös neue Wohnungen.

Keine neue Wohnung entsteht bei Enteignung von Wohnungsbaukonzernen. Bei unserem Modell erhöht sich nicht nur signifikant die Eigentumsquote, sondern vor allem neues Eigenkapital steht den Wohnungsbaugesellschaften aus dem Verkaufserlös zur Schaffung des dringend benötigten Wohnraums sofort zur Verfügung. Wie soll das denn gehen? Ich möchte das an einem Beispiel erläutern.

Verkauf einer durchschnittlich ca. 70 qm großen WE zum Preis von 1800 Euro je qm

126.000 Euro ist der Kaufpreis, den der Mieter ohne weitere Belastung mit Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten für den Kauf seiner Wohnung aufbringen muss. Hierbei handelt es sich ohne Frage um einen sozialverträglichen Kaufpreis, der besonders benachteiligten Bevölkerungsgruppen, die günstige Gelegenheit gibt, Eigentum zu bilden.

Warum sollten Mieter bei günstigen Mieten interessiert sein überhaupt Eigentum zu bilden?

Das erklärt sich durch unserer Finanzierungsmodel.

100 % Finanzierung möglich – oder auch Einsatz von geringem Eigenkapital

Im vorgenannten Fall – übertragbar auf alle Wohneinheiten – wird ein Bank- oder auf KFW-Darlehn von ca. 80 % gewährt, d.h.

100.000 Euro Bankdarlehn

26.000 Euro Eigenkapitalersatzdarlehn oder Einsatz von Eigenmittel, wenn vorhanden.

Bei den derzeit gültigen Kapitalmarktzinsen würde das Bankdarlehn zu folgenden Konditionen herausgelegt werden können:

100.000 zu 0,75 % Zins festgeschrieben für 15 Jahre

                     4,25 % Tilgung

Die Gesamtbelastung (Annuität) würde bei unserem Model somit 5 % betragen. Das bedeutet, dass die jährliche Belastung für das Darlehn 5.000 Euro beträgt und somit der Käufer monatlich mit 416,67 Euro belastet würde. Da die Konditionen für 15 Jahre festgeschrieben sind verändert sich die Belastung in dieser Zeit nicht. Der Käufer/Mieter hat sogar noch für den Fall, dass er plötzlich über Eigenkapital verfügen würde ein Sonderkündigungsrecht zur Rückzahlung des Darlehns nach 10 Jahren.

Und was ist mit dem Eigenkapitalhilfedarlehn. Wir unterstellen, dass die KFW dieses Darlehn 10, besser 15 Jahre, zins- und tilgungsfrei stellt und danach die Rückzahlung erst fällig wird.

Nach 15 Jahren Laufzeit liegt die Restschuld für das Darlehn über 100.000 Euro bei knapp über 30.000 Euro, so dass ganz bequem Restschuld und EKH-Darlehn durch die Eigentümer und Mieter zurückgezahlt werden können. Restschuld und EKH-Darlehn betragen nicht einmal mehr 50 % der Ursprungsdarlehn.

Warum sollte der Mieter überhaupt nun Eigentümer werden wollen? Wir unterstellen, dass er derzeit eine NKM von ca. 7 Euro pro qm zahlt, d. h. monatlich bei 70 qm 490 Euro NKM. Diese Miete ist heute nicht für 15 Jahre festgeschrieben. Welche Vorteile hat somit der Mieter bei Gegenüberstellung zum Kauf

• Er bildet Eigentum und das zu äußerst günstigen Konditionen
• Er zahlt monatlich eine geringere Belastung als Eigentümer im Vergl. zur Miete
• Seine Belastung bleibt 15 Jahre gleich, keine Erhöhung durch Mietsteigerungen
• Schutz vor Eigenbedarfskündigung im Falle von Verkauf
• Nach Ablauf einer Bindungsfrist von 15 Jahren partizipiert er am Verkaufserlös

Warum sollten die Wohnungsbaugesellschaften sich von ihrem Immobilienbestand trennen?

• Die Wohnungsbaugesellschaften erfüllen ihren Auftrag, bekommen neues Geld und können neuen Wohnraum schaffen. Bei 330.00 Wohneinheiten würden bei einem Verkaufspreis von 1.800 je qm und einer angenommenen Größe von durchschnittlich
• 70 qm je WE ein Verkaufserlös von über 40 Mrd. Damit verbleibt auch nach Entschuldung der eigenen Immobilien ein beträchtlicher Erlös zum Neubau.

Wir sind davon überzeugt, dass unser Modell deutlich besser ist als 30 Mrd. Kredit aufzunehmen, um Wohnungsbestände Deutsche Wohnen zu kaufen und keine einzige neue Wohnung zu schaffen.

Was hätte die Berliner Wirtschaft bei unserem Model für Vorteile?

KFW, Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken würden in großem Umfang in neue Finanzierungen eingebunden. Allein die Banken würden unter Einbeziehung der EKH-Darlehn über 40 Mrd. Kredite für die Mieter bereitstellen. Die Generierung neuer Geschäftsvolumina würde vielen regionalen Kreditinstituten einen positiven Schub geben. Das Geld würde in den regionalen Wirtschaftskreislauf für Neubauaktivitäten einfließen.

Was hätte das Land Berlin von dem Deal?

• Das ist sehr einfach, eine signifikante Erhöhung der geringen Wohnungseigentumsquote der Stadt.
• Sozialer Frieden, da sozial schwächere Bevölkerungsgruppen Eigentum bilden könnten
• Keine neue Verschuldung mit Geld, das man eh nicht hat

Das ist die WIN-WIN Situation für alle Beteiligten, die ich aufzeigen kann.

Sicher werden Bedenkenträger auftauchen, die das Model in Frage stellen. Wir haben allerdings auch Lösungen für mögliche Bedenkenträger im Portfolio und würden uns über jede Kontaktaufnahme zum Thema freuen.

Siegfried Goosmann  (Landesvorsitzender)